Как победить ОДН
Область пока не готова к введению такой платы
Проживая в многоквартирных домах, собственники постоянно сталкиваются с одной и той же проблемой: как рационально управлять своей собственностью и справедливо распределять между жителями затраты на содержание общественного имущества. Дошло до того, что некоторые жители стали воспринимать оплату за одн как возможность отнести свои личные затраты на соседей по дому. А в этом случае индивидуальный учет потребления энергоресурсов им уже не нужен. Налицо серьезное противоречие, требующее своего разрешения.
Возникла также необходимость обсудить причины переноса сроков введения новых нормативов и платежей за ОДН на воду, многочисленных жалоб томичей на работу управляющих компаний и некоторые аспекты правоприменительной практики Гражданского и Жилищного кодексов РФ в коммунальной сфере.
В разговоре за "круглым столом" редакции "Красного знамени" участвовали: Юрий Иванович Баев, начальник департамента ЖКХ областной администрации, Владимир Николаевич Брюханцев, начальник департамента городского хозяйства мэрии г. Томска, Ольга Владимировна Марьясова, директор Томского регионального центра управления энергосбережением, Екатерина Сергеевна Мухачева, ассистент кафедры гражданского права юридического института ТГУ, кандидат юридических наук, и Михаил Иосифович Яворский, заслуженный энергетик РФ.
- Начнем наш разговор с общего вопроса. Как вы полагаете, что же такое ОДН, и почему так дружно возмущаются сотни томичей, считая, что плату за него начисляют несправедливо?
М. Яворский: - В чем, как я полагаю, суть нашей встречи? В Челябинске в начале июня состоялся "Всероссийский форум ЖКХ" с участием председателя правительства РФ Д.А. Медведева. Премьер поддержал инициативу о коррекции платы за общедомовые нужды, заявив, что "готов дать правительству поручение с весьма недвусмысленной формулировкой: исключить плату за коммунальные ресурсы, которые направляются на общедомовые нужды из состава платежей граждан за коммунальные услуги. Такие затраты правильнее включать в платежи за содержание общего имущества многоквартирного дома, учитывая, что размер таких платежей определяется по решению собственников жилья".
Понятно, что когда изменения в систему оплаты внесут, коммунальщики как профессиональные участники рынка будут сами разбираться с поставщиками ресурсов по количеству и стоимости воды и электричества, использованных для всего дома. Поддерживая вышесказанное, предлагаю платить управляющей компании по договору, в котором прописаны обязанности УК по сбору платежей за коммунальные услуги, сведение общего баланса потребления по всему дому. Этот договор будет утверждаться на общем собрании жильцов. И тогда все проблемы с ОДН снимаются.
Ю.Баев: - Что такое ОДН? По сути, это тот объем ресурсов, который необходим для качественного и нормального функционирования всех систем жизнеобеспечения многоквартирного дома. Общие затраты приходятся на освещение подъездов, лифты, какие-то устройства для телевидения, наружное освещение, насосы подкачки холодной и горячей воды, домофоны и некоторые другие нужды. Соглашусь с тем, Михаил Иосифович, что формулировка понятия ОДН не конкретна и позволяет включать "разгильдяйство", то есть неплатежи, неверно переданные показания приборов учета, их отсутствие, как и отсутствие ответственности потребителей. Я всегда говорил и говорю, что потребление без приборов учета надо поставить вне закона. Живем в XXI веке, а все рассчитываемся по какому-то нормативу, выясняя потом, маленький он или большой, затрудняясь найти баланс между ресурсоснабжающими организациями и потребителем. Есть приборы учета - будьте добры оплатить все, что поступило в дом.
М. Яворский: - Правильно, Юрий Иванович, но платить надо за себя, а не за жуликоватого соседа и разгильдяйство. Речь не должна идти о солидарной ответственности, которую никто из нас не принимал. И еще один маленький нюанс. Сняли показания счетчиков, а между ними все равно будет разница из-за класса точности.
Ю. Баев: - Конечно, нюансы есть, однако более важен механизм снятия показаний, и это работа управляющей компании. Размер ОДН напрямую характеризует работу УК. Низкий ОДН - управляющая компания работает, высокий ОДН - УК дистанцировалась от жильцов. Недавно у нас собиралась рабочая группа, где мы рассматривали письмо депутатов Думы города Томска о переносе сроков введения ОДН на воду, в связи с тем, что ни управляющие компании, ни ресурсоснабжающие организации не готовы к введению новых нормативов и новых платежей. Выслушав мнение членов комиссии, мы решили на совете выйти с предложением к губернатору области С.А. Жвачкину перенести сроки на январь 2015 года. Это кажется мне еще более правильным и своевременным в связи с совещанием по вопросам ЖКХ в Челябинске. Такая мера даст нам некий переходный период для наведения порядка: во-первых, по управлению многоквартирными домами между УК и собственниками, а во-вторых, найти необходимый баланс между собственниками, УК и ресурсниками.
Хотелось бы понять, почему они идут на непосредственный способ управления? Неспроста же? Вот так взяли и перешли. Это тоже определенный способ защиты УК от неплатежей, от ресурсоснабжающих компаний. Мы же заведомо ставим УК в опасное положение, подталкиваем к банкротству. Снабжающие организации требуют 100-процентной оплаты ежемесячно, а она не превышает 95 - это средний уровень платежей населения. Долг набегает, растет. Плюс еще какие-то неурядицы, и банкротство УК станет реальностью.
М. Яворский: - Не станет. И объясню почему. Допустим, у нас есть договор, где все прописано. Но бич УК - неплатежи. Однако ничто не мешает УК по решению собрания заключить договор с энергоснабжающей организацией на эксплуатацию систем учета в домах, и пусть они им занимаются. Добиться такого положения вещей достаточно просто. Правда, в Российском законодательстве немало противоречий. Например, существуют три формы управления, а в Томске кто-то придумал четвертую - УК и непосредственное управление, что является нарушением законодательства. Но что недоделано в федеральном законодательстве, мне кажется, можно исправить нормативными муниципальными актами, не противоречащими законодательству, или нормативными актами региона.
Ю. Баев: - Мы бы с удовольствием разработали наши томские правила предоставления коммунальных услуг, свои отношения между УК и потребителями. Навели бы здесь баланс. К сожалению, пусть юристы меня поправят, у нас нет таких полномочий, определять эти правила. Это должны быть комплексные мероприятия, чтобы наконец-то мы увидели реальную работу в г. Томске по наведению порядка, начиная от потребителей многоквартирных домов и до ресурсоснабжающих организаций. Всего, что касается платы за ОДН. По городу выявлено 14 тысяч квартир с "нулевым проживанием". Прописки в них нет, а люди живут и не платят за потребленную горячую и холодную воду. Сегодня идет мониторинг по выявлению размеров начисленных там платежей за ОДН, выясняем причины, почему это стало возможно, устанавливаем приборы учета. Владимир Николаевич возглавил рабочую группу.
Собственник должен выбирать хорошую управляющую компанию не потому, что у нее красивое название и много домов, а насколько качественно она работает. И, конечно, поинтересуется, какой ОДН в домах? Это дополнительный и важный критерий оценки.
О. Марьясова: - Совершенно верно. Наш Центр буквально завален жалобами и обращениями жителей, в том числе по ОДН. Я полагаю, что и в регионе, и в стране такая же обстановка. Нельзя дальше сидеть и чего-то ждать. В Томске сильная юридическая школа. Посоветовавшись с профессио-нальными юристами, думаю можно найти какой-то приемлемый выход, не нарушая федерального законодательства.
Ю. Баев: - Давно бы договорились, если бы в ресурсоснабжающих компаниях понимали, что они в одной связке с управляющими компаниями, что партнеры, а не противники. Существуй договоренность, хотя бы на "пять процентов", не добивайся они 100-процентной оплаты, зная, что это нереально, учитывали бы, что существуют и еще какие-то проблемы. Одновременно надо и ресурсоснабжающие компании понимать. По 261 ФЗ мы обязаны были поставить приборы учета еще в 2012 году, но этого не сделали. И теперь есть решения о штрафах этих компаний из-за не установленных приборов учета. УК также должны иметь план мероприятий по энергосбережению.
О. Марьясова: - Они одно делают неправильно. Необходимо предъявлять санкции не к населению, а к управляющим компаниям. Почему? Помимо всего прочего потому, что кто-то должен за приборы учета отвечать. За их сохранность, за показания. Отдать жильцам, значит, сделать прибор ничейным. Если некому отвечать, завтра его могут украсть. Что же касается планов УК по энергосбережению, то если они и существуют, то больше на бумаге.
М. Яворский: - Нельзя недооценивать роль собрания. Оно должно решать, и это записано в Жилищном кодексе РФ. Почему его можно нарушать? Я согласен платить по решению общего собрания и в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Но в законе есть противоречия. Вопрос в том, кто их устранит?
Е. Мухачева: - Нельзя быть столь пессимистичным в отношении федерального законодательства. Но при этом соглашусь с вашей инициативой, поскольку она поможет решить существующую проблему, которую мы обсуждаем. Считаю, что понятие ОДН, пусть и не идеальное, и состав не расписан, но оно есть. И дано в п.40 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства РФ N 354. Общедомовые нужды представляют собой потребности жителей многоквартирного дома, удовлетворяемые за счет использования его общего имущества. На мой взгляд, обсуждаемая проблема больше лежит в сфере правоприменения законодательства, нежели в сфере самого законодательства. Кстати сказать, жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и субъектов. Поэтому поддерживаю хорошую идею разработать типовой договор между собственниками помещений и управляющей организацией, а также УК и ресурсоснабжающей организацией. Разработав его на уровне субъекта, мы сгладим некоторые шероховатости федерального законодательства, которое не может предусмотреть и решить все проблемы, потому что, как справедливо отметил Михаил Иосифович, каждый субъект обладает своими особенностями. Это проблема не самого законодательства, а его применения. Как ее решать? Есть прекрасный и действенный механизм, закрепленный кодексом РФ "Об административных правонарушениях". Надо только правильно и своевременно его применять.
Проводится реформа текущего гражданского законодательства. В ее процессе уже приняты существенные изменения. Например, правовое регулирование в Гражданском кодексе относительно решений общего собрания как юридического факта, имеющего определенные правовые последствия. При помощи общего собрания эту проблему тоже можно решать. Справедлив и вопрос, кто этим будет заниматься? Ответ на него - одна из целей обсуждения за нашим "круглым столом". А главной целью разговора, мне кажется, является постановка проблемы не в сфере реформирования законодательства, а в сфере его применения. И правовое решение можно принять на уровне субъекта.
М. Яворский: - Раз не противоречит федеральному законодательству, давайте разработаем и примем. В утвержденных правительством правилах устройств электроустановок и в СНиПе записано, что "на местах общего пользования должны быть установлены приборы учета электроэнергии". По ним должны считать, смотреть, суммировать. Более того, строительный контроль не принимает новые дома без этих приборов учета. В старых домах они тоже есть. Казалось бы, платите по ним, и не будет вопросов. Все остальное коммерческие потери и разгильдяйство, о чем мы уже говорили. Это проблема УК или энергоснабжающих организаций. Но решили, что проще все эти проблемы "подарить" населению. Вот и вся проблема ОДН.
Е. Мухачева: - Юристы нужны, когда возникает проблема именно в законодательстве, как и в применении права. В данном случае я не вижу проблемы в законодательной базе. Что же касается мнения о "не прописанном составе ОДН", то адресую к постановлению правительства РФ "Формула", где сказано об электроэнергии, водо- и теплоснабжении. Там все прописано. Истолкуйте его правильно, и все станет очевидным. Предлагаю решать проблему через заключение типового договора между собственниками жилого помещения и УК, между управляющими компаниями и ресурсной организацией, детально проработав обязанности и ответственность сторон, в том числе гражданско-правовую. Считаю, необходимо разъяснять сложившуюся ситуацию жителям Томска и области. Они могут сами проявить инициативу, поскольку нарушаются права субъекта и его жителей. Предвижу хорошую перспективу при обращении с иском в суд. Кстати, а много ли жалоб?
Ю. Баев: - В прошлом году поступило более 4,5 тысячи обращений в департамент. Значительная часть из них связана с качеством предоставления коммунальных услуг. Что же касается судебной практики, то все решается по накатанной дорожке, особенно в тех домах, где неправомерно начислена плата за ОДН, либо отсутствует состав общего имущества, а сбытовая компания все равно выставляет счет. Суды принимают решения, а мы делаем перерасчет по каждому многоквартирному дому.
В. Брюханцев: - Вопрос в чем? В стратегии, которую нам предписывает правительство, хотя то, что сказал Д.А. Медведев на совещании в Челябинске, не ново. Это хорошо забытое старое. Муниципалитет и департамент области обязаны обеспечить население ресурсами для проживания. Муниципальные образования следят, чтобы платежи были разумными, которые население может оплатить. Однако ресурсоснабжающие организации недополучают... доходы. Постановление правительства по ОДН - один из способов оплаты за потраченные ресурсы, кроме нормативов, приборов учета. С одной стороны, это правильно, с другой - все это проведено в ходе приватизации. И что получилось? За время приватизации все дома были закреплены за УК, ТСЖ и ЖСК, с получением ресурсов. И все шло хорошо. Потом УК из-за неуплат стали банкротиться. А люди все чаще стали пользоваться строкой в законе - непосредственное управление, а УК стали нанимать лишь для того, чтобы что-то помыть, почистить, сделать благоустройство. Ресурсоснабжающие организации остались один на один с жителями. Этой ситуации способствуют "прорехи" в законодательстве и тактика "УК должны", которую предлагает Михаил Иосифович. Мы провели анализ и обнаружили удручающую картину: 7 процентов жилья в руках активных членов ТСЖ, а свыше 90 процентов просто пассивные люди. И власть здесь никому не поможет, ничего не сделает, хотя и обязана баланс как-то свести, обеспечить ресурсами. До тех пор пока люди будут оставаться пассивными, не решить проблемы ОДН. Закон требует установки приборов учета во всех домах, а он не исполнен. Ресурсники тоже отнеслись к этому спустя рукава, надеясь, что власть даст деньги, и приборы установят. Но это их обязанность. Установив приборы, они говорят: "Владимир Николаевич, а кто их будет принимать?" Но это имущество дома, и каждый житель должен иметь свою долю. Тут-то и надо проявить активность жильцам, решив все вопросы, связанные с ОДН.
Юрий Иванович уже говорил о существовании 14 тысяч квартир с "нулевой пропиской". Мы сделали выборочную проверку. В 800 из 1000 квартир проживают по 3-4 человека и бесплатно пользуются услугами по горячей и холодной воде. Сейчас старшие по дому и подъездам включились в эту работу, идут проверки, составляют акты. Они поняли, почему так растет ОДН. Необходимо будоражить людей, разъяснять ситуацию. Также было и при переходе на оплату ОДН по электроэнергии. А в ТСЖ все более четко, председатель знает, кто и где проживает. Сейчас самое главное обеспечить людей ресурсами.
М. Яворский: - В нашем доме налажен 100-процентный учет электроэнергии. Кто что бы ни предлагал, а это непременная и единственная гарантия успеха. Владимир Николаевич абсолютно прав, говоря о роли "пассивности и активности жильцов". Я бы добавил, что еще для этого надо, чтобы в каждом доме жил хотя бы один знающий человек.
О. Марьясова: - Именно так. Управляющая компания потому и "управляющая", что должна состоять из профессионально подготовленных специалистов. И должна быть лицензирована, в том числе и в предоставлении коммунальных услуг. Если нет, так и никакого лицензирования быть не может.
Ю. Баев: - Давайте подведем итоги. Позиция департамента и всех присутствующих однозначна: мы - за профессиональное управление жилищным фондом в форме управляющих компаний в соответствии с нормативно-правовым федеральным законодательством и по техническому обеспечению. Скоро начнется лицензирование. И мы будем использовать все имеющиеся ресурсы для того, чтобы ввести в русло профессионального управления всех игроков на этом рынке. Сегодня у нас 116 УК и 962 ТСЖ и ЖСК. Управляющие компании все подпадают под лицензирование и около 100 ТСЖ и ЖСК. Это очень большой пласт работы, который нам всем предстоит сделать. А вопросы, которые мы обсуждали, будем решать комплексно.
***
Разговор получился содержательным, полезным и, будем надеяться, поможет определиться с тактикой и стратегией дальнейшего развития ЖКХ города, окончательно решить проблему пресловутого ОДН. Редакция благодарит всех участников встречи. И обращается с просьбой к ученым и практикам Томской юридической школы не оставаться в стороне от решений правовых проблем томичей.
Владимир ФЕДОРОВ.
